融创、阳光城接连抢地 东莞楼市变身“斗兽场”

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黄河只是东莞房地产市场的一面。深圳人回东莞的无奈，投资者的贪婪，本地买家的流失，都是东莞房价的注脚。

[9月22日，编号为2016wg024的黄江商住小区开始拍摄。经过3.5小时122轮的战斗，该地块以34.3亿元的总价和25264元/平方米的底价，662%的溢价被北大资源拿下。]

东莞黄江在2014年初被曝光，一些酒店卷入黄河。在那之后，警察出动，资金被疏散，这曾经成为被遗弃的土地。如今，东莞已成为开发商的新战场，因为它毗邻深圳，而且全国房地产市场发展迅速。

9月27日，融创(01918.hk)以每平方米20，422元的底价和689%的溢价赢得了黄江的一处商住用地。五天前，北京大学资源中心以高达662%的地价赢得了黄江商住用地25264元/平方米的底价，创下了土地单价的最高纪录。

黄河只是东莞房地产市场的一面。深圳人回东莞的无奈，投资者的贪婪，本地买家的流失，都是东莞房价的注脚。由于价格差距，东莞曾经是深圳买家的后花园，但现在萧条已经逐渐被填满，东莞也在上演房地产双高的好戏。在某种程度上，后花园已经变成了斗兽场。

90%来自深圳

大云是离深圳最近的东莞房地产。走进小区后，《中国商报》记者发现，几乎所有停放的车辆都有“广东乙”牌照(即深圳牌照)。一位社区中介的负责人告诉记者，大云90%以上的业主来自深圳或在深圳工作。

大运城浜社区位于深圳南角与深圳接壤的凤岗镇，也叫林深区。在过去的四年里，林深区一直是房地产市场故事的温床，也是房价飙升和逃离深圳的代名词。根据美国经济咨询公司longvieweconomics的最新研究数据，深圳房价与收入的比率是70倍。房价在上涨，工资上涨速度快于市场，买家面临巨大压力。

深圳的购买力溢出到周边城市，林深区是第一个连接的地方。由于资金的涌入，供给需求增加，林深区的房价上涨。根据东莞最大的本地中介佳佳顺的数据，2012年至2015年，东莞新房平均成交价格分别为8280元/平方米、8964元/平方米、9200元/平方米和9768元/平方米；2016年上半年，平均房价突然飙升至12471元/平方米。

深圳和东莞的房价差异与城市区位相似，这是形成特殊城市群体“双城族”的主要原因。所谓的“双城”是指在深圳工作，在东莞买房居住。

目前，在深圳或东莞没有关于“双城族”人数或家庭的官方数据。然而，这并不妨碍我们从个人的角度去理解“双城族”的生活和工作方式。邵霞(化名)在2014年年中以每平方米9500元的价格在凤岗买了一处房产，每天早早开车去深圳罗湖上班。开车时间约为半小时，没有堵车，每天在公司附近解决三次。她告诉记者，通常是晚饭后7点多，高峰过后，她开车回了凤岗的家。

邵霞认为她很幸运。目前，她所在社区同一公寓的二手房均价已升至25500元/平方米。

与绍兴人和其他双城人不同，深圳的许多买家都在林深房地产市场进行投资。

2014年底，周源源的父母在东莞塘厦碧桂园购买了一套价值72万元的房子。“2015年底项目移交的时候，我去申请房产证的时候被一个中介缠住了，问我是不是想卖房子。最终的谈判结果是以105万元的价格出售。我妈想卖，觉得东莞慢慢升值了。”

无论是自住还是投资，都是深圳的挤压需求。作为东莞房地产市场生态系统的另一端，东莞本地人在2015年开始感到窒息。一位在东莞从事媒体工作的人士告诉记者，深圳人涌入东莞投机高房价，东莞人开始重复深圳人的错误——他们买不起本地的房子。

合肥辉煌东莞市场研究部主任李兴旺告诉《中国商报》记者:“与东莞当地的收入水平相比，目前的房价确实相当高。但在深圳大都市区，房价是市场化的行为，东莞房地产市场有发展潜力，价格正常。”

成为斗兽场

2016年，深圳市住房建设“十三五”规划首次提出“深圳-东莞-惠州都市圈”的概念。这表明有必要加强深圳与周边城市的协调，从整个大都市圈的层面研究住宅发展战略。

凭借深圳都市圈的有利条件，东莞的土地市场空前活跃。

9月27日，融创深圳公司以19.46亿元的总价、20422元/平方米的底价和68.9%的溢价在黄江赢得了一处商住两用场所。

今年2月，融创正式进入东莞。当时，东莞清溪有一处商业和住宅用地，融创以6.22亿元的总价中标，底价约为8100元/平方米。除了招标、拍卖和挂牌，融创还通过合作赢得了大岭山松湖的一块土地。

9月23日，阳光城(000671，买)以10.36亿元的总价、15，339元/平方米的底价和378.23%的溢价赢得了万江八角窝的土地。此时，万江新房的平均价格仅为12000元/平方米左右。

9月22日，编号为2016wg024的黄江商住小区开始拍摄。经过3.5小时122轮的战斗，该地块以34.3亿元的总价和25264元/平方米的底价，662%的溢价被北大资源拿下。记者了解到，除了北京大学的资源外，当天还有融创、万科(000002.sz)、招商局蛇口(001979，Buy) (001979.sz)、碧桂园(02007.hk)等房地产企业投标。

根据合肥辉煌的监测数据，截至今年8月底，黄江新房平均成交价格为21382元/平方米，比去年的8596元/平方米上涨了149%。

东莞一家房地产企业的投资负责人告诉《中国商报》记者，林深区黄江镇的交通优势比较明显，城市轨道交通1号线即将建成，未来可与深交所6号线连接。投资负责人认为，在林深房地产市场的发展中，交通优势无限扩大，有轨道交通的城镇住房价格可以支撑。

由于房地产市场火爆，东莞的开发商今年获利颇丰。根据东莞中原研究部的数据，2016年1月至8月，在开发商销售额前十名中，第一名万科销售额为117.75亿元，完成了去年全年业绩的104%；第二名是碧桂园，销售额为67.93亿元，完成了去年业绩的64%；第四名恒大的营业额为36.75亿元，完成了去年全年业绩的102%。

工业证券(601377，BUY)高级分析师迟广生认为，在决定一个城市房价的因素中，产业结构、人口因素和发展模式是三个最重要的变量。然而，李兴旺的观点更加乐观。他认为，影响东莞房地产市场的最大变量不是东莞本身，而是深圳。“东莞承接深圳的产业转移和购买力溢出，其房地产市场前景完全取决于深圳房地产市场的发展。”